Erbschaftssteuer bei ImmobilienErbschaftssteuer bei Immobilien

Für die Höhe der Erbschaftssteuer bei Immobilien gilt es zu unterscheiden, ob Sie die Immobilie nur bekommen und dann selbst bewohnen oder ggf. vermieten möchten oder ob ein zeitnaher Verkauf geplant ist.
Im Folgenden werden die drei wichtigsten Kostenpunkte erläutert und wo Sie eine Möglichkeit haben, unnötige Kosten zu vermeiden.

Erbschaftssteuer bei Immobilien bei Erbantritt

Damit Sie in Besitz des Erbes gelangen können, müssen Sie die Grunderwerbsteuer für den unentgeltlichen Erwerb bezahlen. Die Höhe dieser Grunderwerbsteuer ist gestaffelt und richtet sich nach dem Wert der Immobilie.

  • bis 250.000 € – 0,5 %
  • die nächsten 150.000 € – 2,0 %
  • über 400.000 € – 3,5 %

Beispiele:

 Wert der Immobilie 200.000 € 320.000 € 500.000 €
 Berechnung 200.000 x 0,5% = 1.000 € 250.000 € x 0,5% = 1.250 € 250.000 € x 0,5% = 1.250 €
  70.000 € x 2,0% = 1.400 € 150.000 € x 2,0% = 3.000 €
100.000 € x 3,5% = 3.500 €
 Immobilienertragsteuer 1.000 € 2.650 € 7.750 €

Bewertung von Immobilien bei Erbschaft

Um den Wert der Immobilie, der ja die Bezugsgröße der Grunderwerbssteuer darstellt, zu ermitteln, gibt es seit dem 1.1.2016 zwei Möglichkeiten:

  • Pauschalwertmodell
  • geeigneter Immobilienpreisspiegel

Zusätzlich kann der geringere gemeine Wert eines Grundstückes nachgewiesen werden. Dazu gibt es mehrere Möglichkeiten:

  • Schätzungsgutachten
  • Kaufpreis bei nicht lang zurückliegendem Ankauf
  • Kaufpreis von vergleichbaren Liegenschaften
  • Wurde ein Hypothekarkredit aufgenommen, kann der dem Kredit zugrunde gelegte Wert laut Bankenschätzung herangezogen werden

Diese drei Möglichkeiten sind rechtlich völlig gleichwertig und es kann für jedes Grundstück (wirtschaftliche Einheit) frei gewählt werden, welches Verfahren angewendet werden soll.

Genaue Angaben über die einzelnen Berechnungsmodelle finden Sie hier

Erbschaftssteuer bei Immobilien beim Verkauf der geerbeten Immobilie

Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück geerbt hat und verkaufen möchte, muss beim Verkauf ebenfalls die ImmoEST entrichten. Die Höhe der Immobilienertragssteuer richtet sich dabei danach, wann die Immobilie zuletzt entgeltlich erworben wurde. Hat derjenige, der die Immobilie vererbt hat, die Immobilie vor dem 1.4.2002 gekauft, wird die Immobilie als „Altfall“ angesehen und entsprechend mit 4,2% auf den Verkaufserlös, den jetzt der Erbe erzielt, versteuert. Wurde sie ab dem 1.4.2002 gekauft, ist es wieder eine „steuerverfangene Immobilie“ und wird mit 30% auf den Veräußerungsgewinn versteuert. Der Kaufpreis ist dabei der Preis, der damals bezahlt wurde.

Hat der Verstorbene die Wohnung, das Haus oder das Grundstück selber geerbt, wird geschaut, ob und wann der vorhergehende Eigentümer die Immobilie gekauft hat. Wenn er sie gekauft hat, wäre dann das Datum des Erwerbs entscheidend für die Höhe der Steuer. Hat er sie ebenfalls geerbt, wird wieder einen Schritt davor geschaut. Nach momentaner Rechtslage ist es nur notwendig nachzuweisen, dass der entgeltliche Erwerb vor dem 1.4.2002 erfolgte. Es müssen also keine Archive durchforstet werden, weil die Immobilie schon seit Generationen vererbt wurde.

Eine Befreiung von der Immobilienertragssteuer kann der Erbe in Anspruch nehmen, wenn er nach dem Erbantritt die Mindestzeit für die Hauptwohnsitzbefreiung erfüllt.

Weitere Kosten bei geerbten oder geschenkten Immobilien

Genau wie bei entgeltlich erworbenenen Immobilien muss für die Einverleibung in das Grundbuch die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1% auf den Immobilienwert bezahlt werden. Normalerweise ist nur der Eigentümer einer Immobilie, der im B-Blatt des Grundbuchs steht. Als Erbe sind Sie aber bereits mit dem Einantwortungsbeschluss Eigentümer und können deshalb die Immobilie ohne Eintragung in das Grundbuch, was sonst als Nachweis der rechtmäßigen Eingentümerschaft gilt, verkaufen.

Tipp: Wenn Sie die geerbte Immobilie verkaufen möchten, können Sie sich die Eintragungsgebühr sparen, wenn Sie aus der Verlassenschaft heraus verkaufen.


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