ImmobilienertragsteuerDie Immobilienertragsteuer, abgekürzt ImmoESt, ist die Steuer, die der Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie, egal ob es sich um ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung handelt, an das Finanzamt abzuführen hat. Die Steuer, die der Erwerber einer Immobilie zu entrichten hat, ist die Grunderwerbsteuer.

Die Immobilienertragsteuer ist eine Steuer auf einen Veräußerungs- bzw. Spekulationsgewinn, wobei es unter gewissen Umständen eine Befreiung von der ImmoEST gibt, hauptsächlich die Hauptwohnsitzbefreiung und die Befreiung für selbst erstellte Gebäude.

Berechnung der Immobilienertragsteuer

Bei der Berechnung der Immobilienertragsteuer ist das Datum des entgeltlichen Erwerbs der Immobilie wichtig. Erfolgte dieser vor dem 1.4.2002 spricht man von einem sogenannten „Altfall“, ab dem 1.4.2002 von einer „steuerverfangenen Immobilie“.

Immobilienertragsteuer beim „Altfall“

Bei einem „Altfall“ beträgt der Steuersatz der ImmoEst 4,2% vom tatsächlichen Kaufpreis bzw. 18%, wenn seit dem 1.1.1988 eine Umwidmung stattgefunden hat.
Beim „Altfall“ wird pauschal mit einem Veräußerungsgewinn von 14% gerechnet, der mit 30% versteuert wird (30% von 14% = 4,2%). Beträgt beispielweise der jetzige Kaufpreis 100.000 €, wird davon ausgegangen, dass die Immobilie damals (vor dem 1.4.2002) für 86.000 € erworben wurde. Wurde ein niedrigerer Preis bezahlt, ist zwar der Gewinn größer, muss aber nicht höher besteuert werden, da es eine Pauschalbesteuerung ist. Die Immobilienertragsteuer ist in diesem Fall also 4.200 €.
Wurde das Grundstück, das Haus oder die Eigentumswohnung allerdings für mehr als 86.000 € gekauft, kann auf Antrag auch der Spekulationsgewinn exakt errechnet werden und damit die zu begleichende ImmoEst reduziert werden, ggf. bis auf Null sinken, wenn es keinen Veräußerungsgewinn, sondern einen Verlust gegeben hat. Dies kann beispielsweise sein, wenn in der Nähe der Immobilie ein Kraftwerk, eine Mülldeponie etc. errichtet wurde, die den Wert der Immobilie gemindert hat.

Immobilienertragssteuer bei „steuerverfangenden Immobilien“

Für Immobilien, die ab dem 1.4.2002 entgeltlich erworben wurden, also die „steuerverfangenen Immobilien“, gilt der einheitliche Immobilienertragsteuersatz von 30% auf den Veräußerungsgewinn. Der Veräußerungs-  bzw. Spekulationsgewinn ist die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis. Steuermindern können sich Instandsetzungs- und nachträgliche Herstellungsmaßnahmen auswirken, ebenso gewisse weitere Kosten. Für die genaue Auflistung der steuermindernden Positionen ist im Regelfall die Hinzuziehung eines Steuerberaters sinnvoll.

Zahlung der ImmoEst

Die Immobilienertragssteuer wird vom Notar bzw. dem Anwalt berechnet, der den Kaufvertrag errichtet hat und diesen treuhänderisch abwickelt. Die berechnete Steuer wird dann vom Kaufpreis abgezogen und vom Notar bzw. Anwalt direkt an das Finanzamt abgeführt. Der Verkäufer bekommt somit nicht den vollen Kaufpreis überwiesen, sondern nur den Kaufpreis abzüglich der ImmoEst. Für die Berechnung der Immobilienertragsteuer wird üblicherweise eine Gebühr erhoben (abhängig vom Kaufpreis der Immobilie – in der Regel 100-500 €), da der Notar bzw. Anwalt für die Richtigkeit der Berechnung haftet und dieses Risiko vergütet bekommen möchte.

Informationen zur Immobilienertragssteuer beim Verkauf einer geerbten oder geschenkten Immobilie finden Sie hier


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