Befreiung von der Immobilienertragsteuer

HauptwohnsitzbefreiungHauptwohnsitzbefreiung

Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt für Sie, wenn das Haus oder die Wohnung

  • ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend bis zur Veräußerung als Hauptwohnsitz gedient hat oder
  • 5 Jahre durchgehender Hauptwohnsitz innerhalb der letzten 10 Jahre war,

Daraus ergibt sich, dass der Verkauf von einen Grundstück nicht steuerbefreit sein kann, da ein Grundstück allein nicht als Hauptwohnsitz dienen kann. Bei einem Grundstücksverkauf fällt daher immer eine Steuer an. Entweder die 4,2% beim „Altfall“, d.h. beim Erwerbs vor dem 1.4.2002  oder die 30% auf den Veräußerungsgewinn bei einer „steuerverfangenen Immobilie„, wenn der Erwerb ab dem 1.4.2002 erfolgte.

Wenn der Verkäufer die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen hat und veräußern möchte, kann er die Hauptwohnsitzbefreiung in Anspruch nehmen, wenn die Immobilie bereits in den letzten 10 Jahren mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat, auch wenn der Verkäufer in diesem Zeitraum noch nicht der Eigentümer war!

Nachweis für die Hauptwohnsitzbefreiung

Um die Befreiung in Anspruch nehmen zu können, müssen Sie belegen können, dass das Haus oder die Wohnung auch von Ihnen bewohnt worden ist. Dazu benötigen Sie den Meldezettel, den Sie dem Notar bzw. dem Anwalt, der die Berechnung durchführt, vorlegen. Eine Meldung an das Finanzamt muss auch bei einer bestehenden Hauptwohnsitzbefreiung erfolgen, weshalb meist auch, obwohl Sie keine Steuer bezahlt müssen, Ihnen der Notar bzw. der Anwalt eine Honorarnote stellt.

Selbst erstellte Gebäude

Für selbst erstellte Gebäude (Veräußerer hat die Bauherreneigenschaft) ist eine Steuerbefreiung gegeben, wenn diese nicht innerhalb der letzten 10 Jahre für die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden sind. Die Befreiung gilt dabei grundsätzlich nur für den Wert des Gebäudes, der Wert des Grundstücks muss versteuert werden.

Ist das selbst erstellte Gebäude nur teilweise vermietet gewesen, wird auch nur für diesen Teil die Immobilienertragsteuer fällig.

Sollte sowohl die Hauptwohnsitzbefreiung als auch die Befreiung für selbst erstellte Gebäude zur Anwendung kommen können, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang. Das hat für den Verkäufer den Vorteil, dass sowohl das Gebäude als auch das Grundstück (bis 1000 m²) steuerbefreit sind.

Es gibt noch weitere, sehr spezielle Ausnahmen, die nur in besonderen Fällen Anwendung finden.

Mehr zum Thema Hauptwohnsitzbefreiung finden Sie hier.


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