Verkehrswertermittlung – Wie Immobilien bewertet werden!

LiegenschaftsbewertungWie viel ist meine Immobilie wert?

Diese Frage stellt sich wohl jeder, der sein Haus oder Grundstück verkaufen möchte. Zu wissen, was die Liegenschaft in etwa wert ist, dient oftmals als Grundlage, ob überhaupt verkaufen wird.

Um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, wird eine Verkehrswertermittlung vorgenommen. Dieser Verkehrswert dient als Grundlage für den Angebotspreis, die Steuerlast bei Erbschaften, Versicherungen etc., spiegelt aber nicht unbedingt den Verkaufspreis bei Veräußerungen wider. Dieser kann deutlich vom Verkehrswert abweichen (mehr dazu weiter unten).

Der Versuch, den Verkehrswert des eigenen Hauses über Vergleiche mit im Internet oder in der Zeitung angebotenen Häusern zu ermitteln, führt in der Praxis zu eher schlechten Ergebnissen. Viele der zu vergleichenden Faktoren können ohne eine Besichtigung nicht gewichtet werden und außerdem weichen die Angebotspreise oft erheblich von den später erzielen Verkaufspreisen ab und verfälschen damit zusätzlich das Bild. Deshalb ist gerade bei Häusern eine Besichtigung und eine Bewertung nach objektiveren Kriterien unabdingbar.

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Zur Ermittlung des Verkehrswerts von Liegenschaften werden hauptsächlich drei Wertermittlungsverfahren angewandt, die sich nach der zu bewertenden Immobilie richten:

  • Vergleichswertverfahren (für unbebaute Grundstücke)
  • Sachwertverfahren (Prinzipiell bei allen Liegenschaften möglich, aber am häufigsten bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen angewendet)
  • Ertragswertverfahren (Üblich bei bebauten Liegenschaften, bei denen durch Vermietung oder Verpachtung Erträge erzielt werden können bzw. könnten)

Ich möchte an dieser Stelle einmal kurz das Sachwertverfahren erklären, um zu verdeutlichen, dass der über eine Wertermittlung ermittelnde Verkehrswert nicht absolut zu sehen, sondern eher als Richtwert anzusehen ist. Ich lasse bewusst zusätzliche wertbeeinflussende Faktoren, wie z.B. verlorener Bauaufwand, nicht ausgenutzte Bebauung etc., weg, um es einfach zu halten.

Nehmen wir als Beispiel ein 40 Jahre altes Einfamilienhaus mit 100 m² Wohnfläche und mit 500 m² Grundstücksfläche ohne Keller. Um den Verkehrswert zu ermitteln, werden das Grundstück und das Haus separat bewertet und am Schluss zusammenaddiert.

Der Grundstückswert wird über einen Vergleich der kürzlich erzielten Kaufpreise von ähnlichen Grundstücken der näheren Umgebung ermittelt. Dazu muss man wissen, wer wo wann etwas verkauft bzw. gekauft hat. In Österreich kann man die öffentlich einsehbaren Kaufverträge gegen eine Gebühr bekommen. Die Beschaffung der Daten ist aber nicht das Problem, sondern die Auswertung. Häufig wurden kaum vergleichbare Grundstücke verkauft und wenn doch, dann mit sehr unterschiedlichen Preisen. Weil auch Kriterien wie Widmungsunterschiede, Teilbarkeit etc. einen erheblichen Einfluss auf die Bewertung nehmen können, braucht man Marktkenntnisse, um eine realistische Zahl zu bekommen.

Nehmen wir in unserem Beispiel an, dass der ermittelte Preis bei 500 €/m² liegt (z.B. 22. Bezirk in Wien) und damit ist der Grundstückswert 250.000 €.

Bei dem Wohnhaus sind das Alter, die Ausstattung und der Zustand wichtig. Es wird geschätzt, was das Haus mit dieser Ausstattung heute neu kosten würde und mindert es dann um das Alter des Hauses, wobei von einer „Lebensdauer“ von 80 Jahren ausgegangen wird.  Als durchschnittlichen Neubaupreis rechne ich mit 2.500 €/m² Wohnfläche. Bei 40 Jahren, die das Haus bereits steht, halbiert sich der Wert entsprechend, d.h. wir rechnen 1.250€/m² x 100 m² und kommen auf einen Zeitwert des Hauses von 125.000 €.

Wir kommen bei unserem Beispiel auf einen Verkehrswert von 250.000 € Grundstück + 125.000 € Haus = 375.000 €

Sind noch Keller, Nebengebäude, Garage etc. vorhanden, kommen die, ihrem Zeitwert entsprechend, auch noch hinzu.

In der Theorie klingt das alles recht einfach, in der Praxis ist es nicht so. Wenn Teile des Hauses erneuert wurden (neue Fenster, Dach, Fassade gedämmt etc.) wird es schon komplizierter. Manchmal wurde auch etwas angebaut, was sich dann auch in einer unterschiedlichen Ausstattung niederschlägt. Manchmal sind die Grundrisse so ungünstig, dass sich ohne Umbau kein Käufer findet und entsprechend abgewertet werden muss.

Ein weiterer Faktor ist, ob das Haus auch in die Gegend bzw. zum Grundstück „passt“. Wenn in einer Gegend, wo die Grundstückspreise sehr niedrig sind, ein Haus gebaut wird, welches sehr groß und luxuriös ausgestattet ist, dann wird der Verkehrswert nicht der Summe aus Grundstück und Gebäude entsprechen, sondern angepasst werden müssen, weil es für diese Art Gebäude in der Gegend wahrscheinlich keine Käufer geben wird. Bei solchen Häusern wird der erzielbare Preis oft unten den Herstellungskosten liegen.

Da die Anpassungen keiner exakten Formel folgen, ergeben sich dadurch in der Folge oft große Unterscheide vom Verkehrswert zu dem tatsächlichen Verkaufspreis, wobei die Abweichungen sowohl ins Minus als auch ins Plus laufen können. Ebenso werden die Verkehrswerte derselben Liegenschaft bei verschiedenen Gutachtern anders ausfallen, eben weil es für die Anpassungen keine exakten Formeln gibt und damit Raum für Abweichungen eröffnet wird. Diese Abweichungen ermöglichen es auch, Gutachten ein wenig für den Zweck „anzupassen“, d.h. niedriger ausfallen zu lassen, wenn sie als Bemessungsgrundlage für Erbschaftssteuern dienen und etwas höher, wenn es um eine Bewertung für eine Umschuldung geht.

Um den höchstmöglichen Verkaufspreis erzielen zu können, sind neben der Verkehrswertermittlung andere Faktoren wichtig. (Lesen Sie dazu mehr hier.)

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